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借地契約の途中には

次に借地契約途中時の場合です。この場合においても借地人に借地権を地主に売る権利はなく、地主に借地権を買取る義務はありません。このケースは、多くの借地人のみなさんが抱えている問題です。どうにもできないのでただ賃借料を払い続けているという方もいらっしゃいます。借地契約を途中で解除する場合、原状回復義務が生じるので建物を撤去して更地にして地主に明け渡さないといけません。建物買取請求権は、借地契約満了時にしか生じないのです。そうすると、建物を誰かに貸したり、または建物を譲渡したりする必要が出てきます。この場合、地主の同意が必要となります。地主が反対したら、この場合は建物買取請求権を行使することができます。また、裁判所に申し立てることにより強制的に同意を得ることもできます。ただ実際は、建物を貸したり、譲渡したりする相手を探すのが難しいと言えそうです。

そこで、借地権買取りのプロに任せることになります。借地権買取りのプロであれば、建物を貸したり、譲渡したりする相手を探したり、そして、相手が見つかるまで待つ必要はありません。借地権買取りのプロが地主の承諾を得るために尽力し、地主の承諾が得られたのであれば、その借地権買取りのプロに建物所有権、借地権が譲渡され、借地人はその後の煩わしい法律関係から解放され、建物、借地権その他を金銭化することができるのです。

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借地契約の終了

借地人が地主に借地権を売ってお金を得たい場合があります。これには、時期により二つのケースに分かれます。借地契約終了時と借地契約途中時です。借地契約終了時には借地権は消滅するので、借地権買取りということはありえません。一般に借地権を買取ってもらったなんて言われることはありますが、実はそれは立退料なり建物買取請求権なりに上乗せられた金額なのです。ここで、借地人に借家借家法によって認められた建物買取請求権という権利があります。これは、借地契約終了時に借地上に建物が存続しているのであれば、時価により地主に買い取らせることができるという権利です。形成権であるので借地人が意思表示した段階で権利は発生します。とても強い権利です。

他方で、借地権買取請求というものはありません。借地権は消滅しているので、借地人には借地権を地主に売る権利はないし、地主にも借地権を買取る義務はないのです。また、建物が残っていなければ借地契約終了時に借地権のみを売るということはありえません。借地権は、建物買取料に上乗せされるという形で借地権分が金銭に評価されます。しかし、借地権そのもの値段が上乗せができるということはないです。場所的利益という形で大分低く見積もられることになります。建物買取請求権による建物の価格は法律の条文上「時価」によるとしかなくこれまで数多くの事例において裁判で争われてきました。現状では更地の1割から3割の価格が建物の価格に上乗せされることになります。この価格は場所によってだいぶ異なり、建物の評価も難しいため、専門家への相談は必須であると言えます。

地主が借地人に請求

地主と借地人間で借地権の売買が行われる場合、どのような状況が考えられるでしょうか。地主が借地人から借地権を返してもらい土地を利用するなり売買したい場合と借地人が地主に借地権を売ってお金を得たい場合が考えられます。

前者は、どのような形でなされるでしょうか。基本的に、地主は借地人から借地権を買い取る権利はないですし、借地人も地主からの買取り請求に応じる必要はありません。契約期間中は借地借家法に守られていますし、契約の更新も借地人有利に制度が設計されています。

ということは、地主が借地人から借地権を買取るというのは、借地契約を解除できるかどうかそして解除できた場合にどれくらいお金が支払われるかという問題なのです。基本的に、借地契約期間中に地主は借地契約を解除することはできません。何度催告しても地代を払わないなどという深刻な債務不履行が借地人に認められる場合にようやく解除できるだけです。また、当初の借地契約期間が経過しても自動更新が予定されています。更新に対し異議を述べることはできますが、地主は、立退料を支払うことを含めた正当事由を主張することになります。この立退料が俗にいう地主による借地権買取りというものです。

そして、正当事由とは、地主の借地を買い戻す必要性、借地契約の存続期間、借地人の借地利用の態様などを総合的に考慮したものです。正当事由の主張は最初の更新であれば特に難しいものとなります。建物が老朽化していないからです。当然に立退料も高額なものとなってきますし、高額にしたからといって認められるとは限りません。以上のように地主による借地権買取りとは借地契約解除の問題なのです。

借地権を知ろう

土地所有者だから借地権なんて知らない、マンション借りて住んでいるからどうでもいいといった考えには注意が必要です。では、相続が起きたらどうなるでしょう。たとえば、両親の家が建っている土地の場合、それは所有権なのか、賃借権・地上権なのか、それとも使用貸借権になるのかといったように分かりにくいことの方が多いものです。ご両親の一方に相続が開始されたらその子供にも借地権にまつわるトラブルに巻き込まれる可能性があります。

借地権とは建物所有を目的とした土地の賃借権と地上権のことです。ただ、一般的には賃借権と考えてもらって結構です。地上権は所有権に近いとても強力な権利であるため、賃借権で事足りるところを地主が地上権をわざわざ設定しないのです。しかし、借地権である賃借権は、パソコンや車などを借りたりする賃借権とは異なり、家という生活の基盤を支えるものであるため、借地借家法によって強化が図られています。具体的には、通常の賃借権より存続期間が長い、地主による解除権が制限されているなどです。

では、借地権買取りはどのようなときに行われるのでしょうか。ここで、借地権のついた土地を底地と呼びます。底地は、通常の土地に比べて非常に価値が低いです。相続税を計算する場合は別ですが、底地を売買するとなったら通常の土地の価値の1割にも満たず、流通もほぼしていません。土地を利用できないのに買う意味などないからです。ただ借地人に売る目的で底地を扱う業者はありますが。対照的に借地権買取りは頻繁に行われます。土地を利用する権利の売買であるからです。借地権買取りは、地主と借地人間で行われるものと借地人が第三者に買い取ってもらう場合が考えられます。